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May 24, 2023

コンバージョン: オフィススペースから「必要なものすべて」へ

Di Mike Ogasapian Stiamo entrando in un periodo di ansia palpabile;

マイク・オガサピアン著

現在、ボストン都市圏および世界中のオフィス市場において、明らかな不安と不確実性の時代に入っています。 最近の新しい研究では、約 14 億平方フィートのオフィス スペースが 2030 年までに廃止されるだろうと主張されています。都市部では、一部の都市では住宅への転換を可能にする区画整理を検討していますが、大きな正方形の床板が原因で転換の可能性は限られています。窓のラインがほとんどない細長いユニット。 このため、所有者、貸し手、地方自治体は皆、同じことを考えています。「この空きスペースをどうするか？」ということです。

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オフィス市場がどこに向かっているのかを理解するには、まず、ここボストン都市圏における現在の供給過剰を引き起こした原動力を分析する必要があります。 現在、州間高速道路 495 号線内にあるボストンのオフィス供給面積は約 1 億 1,000 万平方フィートで、そのうち約 3 分の 1 が 1995 年以降に建設されました。1990 年代初頭の貯蓄ローン危機により、ドットコム時代には前例のないオフィス需要が生じました。そして今日見られる過剰供給の多くを引き起こしました。

皮肉なことに、インターネットはサイクルの両端で供給過剰の原動力となっており、ドットコム時代には過剰構築につながった高い需要を煽り、現在ではZoomとMicrosoft Teamsの登場により需要不足の主な原因となっている。 現在、デジタル対応の従業員はほぼどこでも仕事ができるようになり、リモートワークやハイブリッドワークの傾向により、オフィスユーザーはサイズをダウンし、より小さな設置面積とより短期間のリースを選択するようになりました。 インターネットは与えますが、インターネットは奪います。

過去 30 年間、郊外オフィスの占有率は歴史的に 83 ～ 85% であったため、ボストン都市圏のオフィス開発業者や地主はパンデミック以前からこのことを認識していました。 在宅勤務モデルは、オフィスの最大のユーザーであるテクノロジー企業の傾向を加速させただけです。 影響が永続的に続くためには、既存の在庫の多くを完全に別のものに再配置する必要があります。

オフィスビルをラボスペースに転換する傾向が高まっています。 128 Central のサブマーケットだけでも、2018 年以降、1,280 万平方フィートを超える既存のオフィス スペースが研究室に改装されました (出典: RWHolmes)。 90 年代から 2000 年代初頭にハイテク企業向けに建設されたオフィス ビルは、通常、サーバー ルーム、おそらく物理ディスクを介して外部に送信する必要があるソフトウェアを送信するためのローディング ドック、オープン オフィス エリアでの空気の流れを確保するためのデッキ間の間隔に十分な電力を必要としました。かつては作業員用の個室がぎっしり詰まっていましたが、これらすべての特性がインフラストラクチャを提供し、現在ではラボの準備が整ったスペースを提供するために活用できます。

大規模な研究室の転換はかなり前から悪名が高まっており、20,000 SFを超えるリース取引が2022年後半まで急速に行われている。資本市場の不確実性により、今のところその動きは鈍化しているように見えるが、依然として高い水準にある。より小規模なラボ ユーザーの 5,000 ～ 15,000 SF の範囲の需要に対応します。 この小規模な転換は、オフィス所有者にとってもう 1 つの実行可能な選択肢となっています。 これまでのところ、この規模の範囲で2023年にいくつかの取引が行われており、その中には、ブルー・マーティン・ラボがウォーバーンの100トレードセンターにある旧州歳入局のオフィスを血液および組織培養ラボに転換したり、クォンタム・ダイアモンドが同様のスペースをライトラボスペースに転換したりしたものも含まれる。ウォルサムのメインストリート 1466 番地。

あるいは、さまざまな用途のためのフレックス スペースに対する需要は、過去 5 年間にわたって着実に増加しています。 軽工業、ラボ以外の研究開発、軽組立、クリーン倉庫（医療機器などの製品）などの用途では、ボストン都市部で有用なスペースを見つけるのが困難でした。 多くのオフィスビルは、特に、暖房のみで冷却されない平屋フレックス市場の多くとは対照的に、完全に温度管理されているため、このタイプの用途に簡単に転換できます。

建物に十分な電力と搬入アクセスがあれば、オフィススペースを柔軟な用途に変換するのは簡単です。 場合によっては、所有者が貨物用エレベーターを設置したり、より多くの積み込みドックを作成して、ユーザーを上層階に引き付け、細分化を可能にすることを選択することがあります。 このサイズ範囲のテナントの最大コホートは、10,000 ～ 30,000 SF の範囲になる傾向があります。 ボストン都市圏のオフィス ビルの多くは、フロアプレートが 50,000 〜 60,000 SF の範囲にあります。 ユーザーは、ラボ ユーザーが必要とするほどの設備を必要とせず、作業には通常、VCT タイルでオープン スペースを提供し、スペースの 60 ～ 80% の天井グリッドを取り除くことが必要になります。

私たちは最近、ノーウッドのノーウッド パーク サウス 320 番地で Gentex が 12,000 SF を獲得し、ビレリカの Rangeway Road 85 番地で Meta Materials が 13,000 SF と Worldwide Tech Services が 14,000 SF を獲得し、Rewalk Robotics がドナルド 200 番地で 12,000 SF を獲得するなど、この傾向が展開していることを確認しました。マールボロのリンチ大通り。 既存の平屋建てのフレックス/製造/研究開発では需要を満たすことができないため、グレーター ボストンではこの種のオフィス転換に対するユーザーの需要が今後も続くと予想されます。

現在見られる 3 番目のトレンドは、単純に既存のオフィスビルを解体して、その場所に新しいハイベイ工業用ビル (高さ 32 フィート + クリア) を建設することです。 495号線沿いにあるカラレ・プロパティーズは、2020年にアクトンのナゴグ・パーク50番地にある2階建てオフィスの12万平方フィートを解体し、12万平方フィートの新しい建設工業用ビルに道を譲った。また、2020年にはノースブリッジ・パートナーズがアクトンのナゴグ・パーク50番地にある2階建てオフィスの10万平方フィート近くを取り壊した。リトルトンのテイラー・ストリート 151 番地に、アマゾンに完全リースされる 160,000 SF の工業ビルが建設される。 DH プロパティ ホールディングスは最近、チェルムズフォードのビレリカ ロード 270 番地にある 2 階建てのオフィスビルを取り壊し、約 100,000 平方フィートの新しい高層工業用スペースを建設する承認を取得しました。

より大きな経済と同様に、不動産には周期性があり、ある資産クラスで現在進行している傾向が、必ずしも今日から 5 年、10 年、または 20 年後にも同じであることを意味するわけではないことを覚えておく必要があります。 オフィス市場の現状にもかかわらず、AT&T、JPモルガン、アマゾンなどの大手オフィスユーザー数社はいずれも、従業員に少なくとも週に数日はオフィスに戻ることを義務付けている。 しかし、いつかオフィス需要が戻る日が来るという希望はあるものの、より良い未来とは、過剰供給が別の方法でより効率的に利用されることだろう。

(マイク・オガサピアンは、マサチューセッツ州ウェイランドに本拠を置く商業用不動産仲介会社 RW ホームズの副社長です。)